调控新政对房地产市场的影响及建议
简介： 今年3月我们对房地产的热点地区进行了集中调研。
一、热点地区房地产市场的特点
1、从2003年起房价上涨出现异常。
(1)2004年全国的房价情况
2004年,全国房屋销售价格比上年上涨9.7%,涨幅比2003年高一倍。其中,新商品住宅上涨幅度高于非住 ...
今年3月我们对房地产的热点地区进行了集中调研。
一、热点地区房地产市场的特点
1、从2003年起房价上涨出现异常。
(1)2004年全国的房价情况
2004年,全国房屋销售价格比上年上涨9.7%,涨幅比2003年高一倍。其中,新商品住宅上涨幅度高于非住宅为9.4%,非住宅上涨7.1%,二手住宅上涨15.0%,高于新房。分地区看,全国35个大中城市房屋销售价格均有不同幅度上涨,涨幅超过10个百分点的有9个城市:上海15.9%、沈阳15.9%、南京15.3%、青岛15.3%、重庆13.9%、宁波13.9%、天津13.5%、杭州11.7%、济南10.3%。
(2)部分城市2004年底房价情况
上海市从2003年初开始进入快速上涨通道,其特点是涨势快、涨幅大。如上海市,2004年12月单价9000元以上的商品住宅占供应总量的30%,全市已基本上没有4000元以下的商品房,有些楼盘在2004年一年,价格上涨一倍以上。无锡市2004年商品住宅均价达到3751元/平方米,中心城区房价上涨幅度超过35%以上。在上海,市场上盛传“321理论”,即内环线内的房价要涨到3万元/平方米以上,内环和中环之间涨到2万元/平方米,中环和外环之间涨到1万元/平方米,很多人相信,房价上涨还未到位。今年年初又变为“531理论”(见图1)。
但值得注意的是近两年房价的快速上涨,一是引来了过度的投资(投机)追捧,大量的投资跟进又进一步刺激了土地和商品房价格的上扬,使得房地产市场价格普涨的状态持续,目前的房价又有相当部分是靠投资(机)支撑的。二是大城市房价上涨的态势开始向中小城市漫延。
2、各种购房需求集中释放。
随着启动住房消费政策的实施以及居民收入的增长,2003年起市场上形成了各种购房需求集中释放的态势。
首先,改善型需求面扩大。在居民收入增长和住房贷款的支持下,改善住房的需求不再局限于高收入家庭。据无锡市房地局统计,2004年,年收入在4-6万的中等收入家庭已经成为住房消费的主力,比例达到35%,购房者中30岁以下的达到43%。
其次,投资用于保值增值需求猛增。受2002年6月以来股市持续走低、储蓄负利率、房价上涨、人民币升值预期等因素的影响,驱使民间富余资金和国外资金流向房地产市场,致使市场上的投资(投机)需求骤增。随着长三角地区经济的快速发展,居民收入水平的提高,部分居民购房已不仅为了自住,追求保值、增值的购房需求势头很猛。
第三,拆迁释放出的刚性需求规模较大。由于大规模的城市改造、基础设施建设,大量的拆迁需求在近几年集中释放。2004年随着拆迁规模的控制、拆迁计划的严格执行,拆迁需求有所缓和,但总规模仍然较大。
第四,外地人就业安家需求增多。长三角地区的经济活跃,吸引了大量外来人口就业。如上海市每年外来流动人口约500万人,其中约60%的人在沪居住时间超过1年,5%左右的人在当地购买自己的住房,影响当地住房需求约400万平方米左右。目前苏州市流动人口达到300万左右,其就业安家需求也较为旺盛。
3、市场投机成分渐浓。
表现在:一是出现了房价和租金走势背离的趋势,说明市场上投资(投机)需求比例过大。2004年,全国房屋租赁价格比上年上涨1.4%,涨幅比上年高0.5个百分点。其中,住宅租赁价格上涨2.2%,办公用房租赁价格上涨0.2%,商业用房租赁价格上涨2.0%,工业用房租赁价格上涨2.2%。相比房价上涨15%左右,上海、南京的房租仅上涨了5%左右。今年一季度,全国房屋租赁价格比去年同季上涨1.9%,比去年四季度上涨0.3%。其中,住宅租赁价格比去年同季上涨1.3%。
二是在交易量中,新房的二手交易量猛增。据调查,房龄在5年以内的二手房交易量740万平方米中,房龄为1年的占45%,1-2年的占24.3%。新楼盘的投资需求达到30%,个别楼盘甚至达到60?70%。
三是二手房交易的中介门店数猛增。2003年上海市已超过了1万家,比上海的便利店还要多,多时每天有8家房产中介开张。据苏州我爱我家统计,2004年古城区二手房交易中次新房占30%,园区占50%。
在土地供应紧缺预期、房价比照世界大城市将继续攀升预期、人民币升值预期、遗产税开征预期等林林总总的诱因下,加之开发商、投机者、新闻媒介等的炒作,给火爆的房地产市场不断加温,刺激了投资者的追涨心理,也迫使普通家庭购房计划提前,一时间购房需求激增,以至不少楼市出现了排队求购的火热场面,一些开发商不惜违约承担双倍返还定金,公然抬高价格。在这种情况下,部分人将银行或股市等的资金转投房地产,甚至从银行贷款购买一套或多套住房投资,外地和境外资金也相继跟进。
4、本地居民的居住需求受到挤压。
2003年以来,上海房价上涨的幅度远远高于人均可支配收入的上涨幅度(如图2),反映本地居民购房支付能力逐渐弱化。从调查情况看,本地居民的自住需求在飙升的房价面前难以得到满足,特别是中低收入居民对房价的过快上涨、难以承担正常的居住购房需求的状况反映较为强烈。本地居民正常的居住需求不但受到投资(投机)需求的挤压,而且受到支付能力更强的外地、国外需求的挤压,本地人严重地被市场边缘化了。上海百姓戏称“内环线内讲外语,中环线间讲国语,外环线外才讲上海话”。
二、当前房地产市场调控政策的反映及相关分析
近期,有关地方和部门针对房价上涨过快,出台了一系列针对抑制需求的调控政策,包括提高利率、提高首付成数、增加流转环节的税收等,市场已有所反映。
从目前了解的情况看,各项政策对市场的影响差异性较大。
1、加大流转环节的税赋有利于抑制炒房行为。
按照既有税法规定,上海市取消了个人购房营业税优惠政策,对个人购买上海市行政区域范围内的普通住房,居住不满一年出售的,按销售价减去购入价后的差额,征收税率为5.55%的营业税及附加,购买后居住满一年的再出售的免征。这一政策,在供不应求的市场环境下,将会使加税部分转嫁给后续的接盘者。但从长期来看,只要政策力度加大、并适度坚持,将会增大炒房成本,压缩获利空间,达到抑制投机炒作的目标。
2、提高利率和首付成数是“双刃剑”。
提高利率和首付成数可以一定程度上增加投机成本,抑制投资(投机)需求。但同时也加大了中低收入群体对居住性需求购房的困难,对真实居住需求的抑制程度要强于投资(投机)需求,普通居民、中低收入群体事实上成为抑制高房价政策的承受者。
3、“购房实名制、期房限转、网上信息公示”等措施有利于打击市场炒作行为。
最近江苏和上海等地出台了旨在提高市场交易透明度,打击暗箱炒作行为的措施,包括购房实名制、一年内期房限转、商品房销售网上备案和登记制度等。这些措施的出台,影响最大的是那些期房炒手,原本他们依靠炒号、认购单转让来“空麻袋背米”的行为将得到有效遏制,这些措施都无形中增加了投资成本和投资风险,结果自然是投机者无用武之地,真正的购房者、长期投资者得到实惠。
4、增加中低价商品住宅供应有利于平抑房价。
上海市2005年推出900万平方米配套商品房,根据价格上涨和供需情况,计划均价上调为4500元/平方米,同时,计划扩大销售对象,让非动迁居民的中低收入家庭也能购买到配套商品房。在土地供应上,全年3000公顷供地计划中,将安排2000公顷的中低价普通商品住宅和配套商品房。无锡市计划2005年建设50万平方米的经济适用住房,并已准备了100万平方米的项目储备。这些政策的实施,将有助于缓解中低收入居民购房困难,降低平均房价。三、加强制度建设的政策建议
由于房地产市场受多重因素影响,要抑制房价的快速上涨,单一政策很难奏效,必须考虑政策的整合效果。对房地产宏观调控政策应把握的原则是:明确政策指向,细化政策分类,把握政策力度。从长远看,房地产市场的健康持续发展,必须靠制度改革和制度建设。
具体建议如下:
1、大城市要坚定不移地执行经济适用房建设政策。
我国已有经济适用住房管理办法,各地特别是特大城市应坚定执行。从调查情况看,部分地区房价的过快上涨,均与经济适用住房政策执行不到位有关。有的地方根本不建经济适用房;有的地方经济适用房仅供应拆迁户,如果居民不拆迁,在市场上买不到中低价住房;有的地方所建经济适应房量很少,供需差距过大;有的地方建设的经济适用房面积过大、标准过高,中低收入家庭无力负担。
各国经验都表明,公共住房在大城市不可缺少。我国有经济适用房管理办法,应要求大城市坚决执行,此举应作为对地方政府的一项考核指标。
此外,为了真实、客观地反映住房市场的价格水平,在统计上,不应再将限制供应对象的政策性住房,如经济适用房、配套商品房等纳入商品房平均价格的计算之中。
2、完善土地供给制度,在房价上涨过快的城市,增加项目招标的比例。
应及时整合土地取得、持有、流转环节的政策,有利于土地的有序供应,要进一步改革和完善目前的土地供给制度。
此外,对房价上涨过快的城市应控制土地拍卖的比例,增大项目招标的比例,以便有效地控制房地产市场价格。同时,限制以博取土地的增值收益为目的的、短期内未经开发的土地的转让。对增值环节课以超额累进的土地增值税。
政府在制定土地总体的供应计划的基础上,要深入细致作好供应结构、供应节奏的安排,更准确地应对市场需求结构,提供有效的市场供给,防止市场供需产生结构性的错位。
3、在完善金融风险防范制度的基础上,建立和完善政策性住房金融制度,发挥其对帮助中低收入家庭购房的作用。
过去金融业对房地产业的发展起到了巨大的支持作用,房地产业与金融业形成了共荣共辱的密切关系,面对房地产金融的风险,一要有防范的制度保证,二要有转移和化解风险的渠道。
此外,建立和完善适合中国国情的政策性住房金融制度,通过贴息、建立担保制度等措施帮助中低收入家庭购房。
4、实行金融创新,开拓居民价格避险和合理的投资渠道。
目前推动房价的根本力量还在于供求关系。过度集中释放的住房需求是导致价格非正常波动的市场基础。缓解这种过度集中的需求状况,关键是让人们有规避价格上涨风险和投资住房的更通畅渠道。
从调控房价的长效机制看,应从金融品种创新入手,研究和开拓以房地产指数为对象的金融衍生品交易。让老百姓的远期消费性需求有规避房价上涨的“套期保值”机会,让一部分合理的投资需求从投资实物性的房地产转变为投资虚拟性的房地产。作为金融衍生品的初级方式,还可考虑由商业银行发行比照房价水平实行浮动利率的房地产债券,在公开债市上流通交易。同时,银行比照债券市场上的利率变化发放房地产开发贷款和按揭贷款。这不仅可以在一定程度上分流当前房地产市场上过度集中的实物需求,而且有助于银行资金规避投入房地产领域时的风险。
5、在全国推广“购房实名制、期房限转、网上信息公示”等市场管理措施,防止炒房资金转向其它城市。
根据江苏、上海等地的经验,应在全国范围内推行“购房实名制、期房限转、网上信息公示”等行之有效的市场管理措施,防止炒房资金向东部二、三线城市,或中西部中心城市转移。凡利用订立和撤销虚假合同的行为炒卖房屋和同一套房屋多次预订或预订房价明显偏离实际成交价格的,应当坚决查处。对查实开发商和中介企业确有弄虚作假、恶意抬高房价、联合炒作的要采取降低资质直至吊销营业执照处理。
6、实行按持有房产年限的增加而税率递减的交易环节所得税政策。
为了抑制炒房行为,同时又不伤害正常的二手房交易,交易环节的税收应该按持有房产的年限逐渐减低,对购买商品房后短期内即转让的所得课以较高的税率,随持有房产年限的增加而税率递减,抑制房地产炒作。目前,上海对持有不足一年转让的,对增值部分征收计5.55%的营业税及附加,显然对抑制炒房力度不够。
7、及早研究房地产持有税制度。
房地产税可分为收益税和持有税两大类。房地产持有税,也是房地产净值税,是真正意义上的财产税。开征房地产持有税,不仅可以调整贫富之间资源占有关系,限制奢侈性住房消费,而且可以减轻地方建设对土地出让收益的过度依赖,对推广节能省地型住房和公共建筑起到真正的引导作用。
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