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房地产开发项目分期开发,在土地增值税清算时遇到一些问题
发布时间:2013-06-27 点击数:2069  正文:【 放大 】【 缩小
简介: 房地产开发项目分期开发,在土地增值税清算时遇到一些问题,请问: (1)根据“分期开发,分期清算”原则,企业进行土地增值税分期清算。假设第一期清算的是A街区,第二期清算的是B街区。在第一期清算时,因部分成本发票未取得,该部分成本不能计入扣除项目金额,造成土地增值税偏大。当 ...

房地产开发项目分期开发,在土地增值税清算时遇到一些问题,请问:
      (1)根据“分期开发,分期清算”原则,企业进行土地增值税分期清算。假设第一期清算的是A街区,第二期清算的是B街区。在第一期清算时,因部分成本发票未取得,该部分成本不能计入扣除项目金额,造成土地增值税偏大。当第二期清算B街区的时候,收到了上述的A街区成本发票。是否可以在进行第二期清算的时候,重新计算第一期A街区的应缴土地增值税(按照加入该部分成本的扣除项目金额),并以重新计算后的A街区应缴土地增值税的减少额,抵减第二期B街区的应缴土地增值税?或者对A街区土地增值税单独申请退税?
      (2)根据税法相关规定,企业委托税务师事务所鉴证后申报了土地增值税清算税款,并经税务局批准在2012年、2013年分两年缴纳税款。此时应补缴的土地增值税已经确定,根据权责发生制原则和真实性原则,尚未缴纳的清算土地增值税款,能否在计算2012年度企业所得税时予以扣除?


      答:(1)按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。未取得合法凭证的支出不得作为扣除项目。”该房地产公司对A街区进行土地增值税清算并取得税务机关清算的书面审核结果后,应在规定期限内办理补退税手续。
      至于在清算完毕后取得扣除项目合法凭证土地增值税事项,总局没有明确的文件规定,需要咨询当地的税务机关。
      (2)关于第(2)问,目前找到的法规依据是《辽宁省地方税务局关于纳税人补缴以前年度应在所得税前扣除的各项税金及附加如何税前扣除等问题的批复》(辽地税函[2003]181号)。该文件规定,“纳税人当年未提取缴纳,以后年度自行补缴或税务机关查补的以前年度应缴纳的消费税、营业税、资源税、关税和城市维护建设税、教育费附加、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等,应按该补缴税款的税款所属年度调整该年度的应纳税所得额,并通过‘以前年度损益调整’等科目对补缴年度作所得税纳税调整,该部分补缴税款不得在补缴年度重复计算扣除。”
      因此,该房地产公司应补缴的土地增值税在2012年度未缴纳部分,不得在2012年度税前扣除。2013年补缴2012年度未缴纳部分,在缴纳或支付时调整相应的应缴应付所属年度的应纳税所得额。

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